项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

　一 项目用地周边环境分析
　　1、项目土地性质调查
　　   地理位置
　　   地质地貌状况
　　   土地面积及红线图
　　   土地规划使用性质
　　   七通一平现状（水、电、气、路、邮、通讯、网络；土地平整度）
　　2、项目用地周边环境调查
　　   地块周边的建筑物
　　   绿化景观
　　   自然景观
　　   历史人文景观
　　   环境污染状况
　　3、地块交通条件调查
　　   地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
　　   项目的水、路、空交通状况
　　   地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
　　4、周边市政配套设施调查
　　   购物场所
　　   文化教育
　　   医疗卫生
　　   金融服务
　　   邮政服务
　　   娱乐、餐饮、运动
　　   生活服务
　　   娱乐休息设施
　　   周边可能存在的对项目不利的干扰因素
　　   历史人文区位影响
　　
　　二 区域市场现状及其趋势判断
　　1、宏观经济运行状况
　　   国内生产总值：
　　   第一产业数量
　　   第二产业数量
　　   第三产业数量
　　   房地产所占比例及数量
　　   房地产开发景气指数
　　   国家宏观金融政策：
　　   货币政策
　　   利率
　　   房地产按揭政策
　　   固定资产投资总额：
　　   全国及项目所在地
　　   其中房地产开发比重
　　   社会消费品零售总额：
　　   居民消费价格指数
　　   商品住宅价格指数
　　   中国城市房地产协作网络信息资源利用
　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
　　   项目所在地的居民住宅形态及比重
　　   政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
　　   政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
　　   短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状
　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析
　　   各种档次商品住宅客户分析
　　   商品住宅客户购买行为分析
　  
　　三 土地SWOT（深层次）分析
　　1、项目地块的优势
　　2、项目地块的劣势
　　3、项目地块的机会点
　　4、项目地块的威胁及困难点
　　
　　四 项目市场定位
　　1、类比竞争楼盘调研
　　  类比竞争楼盘基本资料
　　  项目户型结构详析
　　  项目规划设计及销售资料
　　  综合评判
　　2、项目定位
　　  市场定位：
　　  区域定位
　　  主力客户群定位
　　  功能定位
　　  建筑风格定位
　　
　　五 项目价值分析
　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
　　  商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
　　  选择可类比项目
　　  确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
　　  分析可类比项目价值实现的各要素之特征
　　  对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
　　  根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
　　.  类比可实现价值决定因素：类比土地价值
　　    A 市政交通及直入交通的便利性的差异
　　    B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
　　       教育和人文景观的差异
　　       各种污染程度的差异
　　       社区素质的差异
　　    C 周边市政配套便利性的差异
　　  项目可提升价值判断
　　    A 建筑风格和立面的设计、材质
　　    B 单体户型设计
　　    C 建筑空间布局和环艺设计
　　    D 小区配套和物业管理
　　    E 形象包装和营销策划
　　    F 发展商品牌和实力
　　价值实现的经济因素
　　    A 经济因素
　　    B 政策因素
　　2、项目可实现价值分析
　　  类比楼盘分析与评价
　　  项目价值类比分析：
　　  价值提升和实现要素对比分析
　　  项目类比价值计算